Sobald Sie sich dazu entschieden haben ein Haus zu bauen, stellen sich natürlich viele Fragen: Fertighaus oder Massivhaus? Mitbauhaus oder schlüsselfertig? Generalunternehmer oder Bauträger? Oder doch lieber die Baustelle selbst koordinieren?
Die Wahl eines Bauträgers ist besonders für vielbeschäftigte Bauherren eine gute Lösung. Auch Häuslbauer, die Neulinge in der Baubranche sind, sollten auf Bauträger setzen. Denn ein Bauträger organisiert fast alles, was mit dem Hausbau zu tun hat – vom Grundstückskauf über das Einholen der Baubewilligung bis hin zum eigentlichen Hausbau.
Ein Bauträger ist keine einzelne Person, sondern eine Baugesellschaft, die Sie beauftragen. Die Baugesellschaft ordert einen Stellvertreter als Bauträger, der einen Großteil der Aufgaben und Verantwortungen übernimmt, die sonst auf Sie als Bauherrn zukommen würden.
Wenn Sie mit einem Bauträger bauen, profitieren Sie meist von Fixpreisen, was den Vorteil der Plansicherheit und Kalkulationssicherheit bietet. Sie wissen genau, wie viel Ihr Haus kostet und wann es fertig sein wird. Allerdings haben Sie selbst wenig Möglichkeiten, sich kreativ einzubringen. Oftmals haben Sie ein Mitspracherecht bei der Grundrissgestaltung, jedoch beschränkt sich das auf die Auswahl des Grundrisses aus drei oder vier verschiedenen Möglichkeiten. Sonderwünsche kosten zusätzlich und sind nicht im Fixpreis inbegriffen.
Während der Bauphase ist der Bauträger Eigentümer des Grundstücks. Erst nach der Fertigstellung des Hauses wird es Ihnen überschrieben und Sie können es Ihr Eigen nennen
Das Berufsbild des Bauträgers beruht auf dem Fünf-Säulen-Prinzip:
Bauherrenfunktion: Der Bauträger als Ihr Stellvertreter
Bauherr ist, wer auf eigene Verantwortung ein Gebäude errichtet. Wenn das Gebäude auf dem eigenen Grundstück und auf eigene Rechnung gebaut wird, ist der Bauträger der Bauherr. Wird auf Fremdgrundstücken oder auf Fremdrechnung gebaut, vertritt der Bauträger die Interessen des Bauherrn. Der Bauträger hat die volle Projektverantwortung rund ums Eigenheim.
Drittbindung: Arbeit für andere
Die Drittbindung bedeutet, dass der Bauträger Dritten gegenüber verpflichtet ist, die Baumaßnahmen im Sinne der Vertragspartner durchzuführen. Zu diesen Verpflichtungen gehört auch, das Gebäude fertigzustellen.
Treuhandelement: eine Absicherung für den Häuslbauer
Der Bauträger handelt wie ein Treuhändler. Das bedeutet, dass der Bauträger keine freie Verfügungsgewalt über die Baugelder hat. Jede Summe hat einen vorgeschriebenen Zweck. Das dient einerseits der Fixpreissicherung, andererseits einer Absicherung für den Häuslbauer, der so sein Geld korrekt angelegt weiß.
Gesamtverantwortung: Einer für alles
Die vierte Säule des Prinzips beschreibt, dass der Bauträger die absolute Gesamtverantwortung für das Bauvorhaben trägt. Dazu gehört die sach- und plangemäße Ausführung des Bauvorhabens, die Beauftragung und Bezahlung der Subunternehmer, die rechtliche Verwaltung sowie die Kontrolle in allen Baubelangen.
Konzentrationsprinzip: Zur Verhinderung von Interessenskonflikten
Da der Bauträger gleichzeitig Bauherr und Bauausführender ist, kann es zu rechtlichen Interessenkonflikten im Zuge der Gewährleistung kommen. Die Aufgaben des Bauträgers enden nicht mit der Übergabe des Gebäudes, sondern erstrecken sich auch auf die rechtliche Absicherung des Auftraggebers. Da sich diese Interessen mit denen der Baufirma schneiden können, ist der Bauträger rechtlich angehalten, sich auf seinen eigenen Wirkungskreis zu konzentrieren.
Da die meisten Häuslbauer berufstätig sind und vielleicht nur am Wochenende Zeit hätten, sich um den Hausbau zu kümmern, bietet sich ein Bauträger als persönliche Entlastung an. Mit dem Bauträger als Verwalter und Koordinator können Sie ruhigen Gewissens arbeiten gehen, da Sie abgesichert sind, dass auf der Baustelle alles nach Plan läuft.
Sie müssen keine Eigenleistung erbringen, wenn Sie es nicht wollen, und haben somit mehr Zeit, sich auf Ihre Familie und Ihre Freizeit zu konzentrieren oder schon einmal den Umzug ins neue Haus zu organisieren.
Der Bauträgervertrag an sich ist ein Doppelvertrag, der den Kaufvertrag des Grundstücks sowie den Werkvertrag über den Hausbau vereint. Der Notar muss deswegen den Vertrag überprüfen und beglaubigen.
Da Bauträger meistens Fixpreise anbieten, haben Sie die volle Kostenkontrolle. Auch, wenn Sie nicht die Grundausstattung, sondern Sonderleistungen in Anspruch nehmen möchten, werden Sie nie von Kosten überrascht. Die Sonderleistungen werden im Vertrag festgelegt, sodass Sie in jedem Fall bei Vertragsunterzeichnung die genauen Kosten Ihres Bauvorhabens wissen.
Gegenüber der Bauzeit in Eigenregie steht Ihr Haus dank eines Bauträgers in einer verhältnismäßig kurzen Zeit. Sie kennen das definitive Fertigstellungsdatum und haben so eine größere Planungssicherheit.
Weiters ist es vorteilhaft, dass Sie den Bauträger schrittweise nach Bauabschnitten bezahlen. Sie müssen also nicht die gesamte Summe sofort zahlen, sondern haben einen Kostenplan, der genau aufschlüsselt, welche Dienstleistung was kostet und wann welche Summe gezahlt werden muss. Dadurch haben Sie die Möglichkeit, Rücklagen in Monaten mit günstigen Zahlungen aufzubauen.
Ein Nachteil an der Arbeit mit Bauträgern ist der geringe Freiraum, den Sie als Häuslbauer haben. Sie können kaum über die Gestaltung mitbestimmen und haben auch auf der Baustelle keine Verfügungsgewalt. Unehrliche Bauträger können Sie hier schnell reinlegen, weswegen Sie den Vertrag genauestens prüfen müssen.
Lesen Sie sich Referenzen und Bewertungen von Baufirmen, die als Bauträger agieren, durch. Sind die Kosten transparent aufgelistet? Können Sie Musterhäuser besuchen? Wie steht es um die Bonität des Bauträgers?
Lassen Sie sich Zeit bei der Wahl des richtigen Partners, schließlich geht es um ein Haus, das Sie vermutlich Ihr Leben lang bewohnen werden. Da sollte alles nach Plan laufen. Setzen Sie daher lieber auf lokale Firmen und solche, die bereits seit Jahren im Geschäft sind.
Wenn es um den Vertrag geht, muss sichergestellt werden, dass alle Kosten transparent aufgelistet werden. Außerdem muss darin geregelt sein, ob Ihr Haus schlüsselfertig oder bezugsfertig übergeben wird, wann der Fertigstellungstermin ist und dass die Baubeschreibung so detailliert wie möglich ist.
In Österreich regelt das Bauträgervertragsgesetz (BTVG), was in einen Bauträgervertrag gehört. Dadurch sind beide Parteien bestmöglich abgesichert.